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抵当権抹消登記とは？
住宅ローンでマイホーム資金を借り入れると、通常その借入金の担保として、その資金で購入した不動産に抵当権等の担保権の登記をします。万が一返済が滞ると、最終的にその不動産を売却（競売など）して返済に充てるのですが、その時に「売却代金から優先的に返済を受けられる権利」が抵当権等だと思ってください。
ほかの債権者より優先的に返済を受けるには「登記」をしなくてはいけないため、金融機関は資金の貸付と同時にその不動産に「抵当権等の登記」をします。抵当権の登記があるということは、まだ住宅ローン等の借り入れが残っていると認識され、競売等になる可能性があるということで、売却などの処分をすることが難しくなります。
返済が終わると、当然この権利は消滅して、自然に、もしくは金融機関がこの権利を消してくれるのであろうと思われている方も多いのですが、実際は金融機関から「抹消書類」と呼ばれている「抵当権抹消登記」に必要な書類が送られてくるだけなのです。
抵当権を付ける登記の時は、大金が動くこともあり金融機関は司法書士が登記することを望みますが、抹消するときは、もう返済が終わっているので誰が登記しても文句は言われません。
「抵当権を消したければお客様自身で登記してください」が金融機関のスタンスです。
抵当権抹消登記をご自身で登記してみようとチャレンジする方が多いのは、この金融機関のスタンスによるところが大きいですね。
「抹消書類」には金融機関の委任状も入っていますので、あとは自分で申請書を作成して法務局に申請して完了！
で終わればいいのですが…そうシンプルにいかないケースがいくつかあります。
抵当権抹消登記をする前に「前提登記」と呼ばれる登記が必要になったり、「抹消書類」以外の書類が必要になる場合があります。
どのような場合に必要になるのか見ていきましょう。
抵当権抹消登記の注意点
① 所有者の登記簿上の住所や氏名が変わっている場合
所有者の登記簿上の住所や氏名が変わっている場合、前提登記として「所有権登記名義人表示変更登記」が必要です。登記は現住所と氏名を申請書に記載して申請する必要があり、住民票上の住所と登記簿上の住所、現在の氏名と登記簿上の氏名が一致しないと「同一人ではない」と判断されてしまうためです。
「所有権登記名義人表示変更登記」を注意した方がいいケースとしては
・購入時に賃貸住宅等の旧住所のまま登記した場合
・抵当権のついていた物件に住んでいない（投資用である、施設に入所した等）
・購入後に結婚、離婚、養子縁組などで氏名が変わった
この登記が必要な場合は住所の変遷がわかる住民票や戸籍等が必要になります。
② 所有者が死亡している場合
登記簿上の所有者が死亡している場合で１番多いのは、住宅ローンの「団体信用生命保険」により、所有者が死亡した時点で保険金により返済が終わり抵当権の抹消が可能になるというケースです。実際には亡くなってからそれなりの日数が経ってから返済されますので、相続開始後に抵当権が消滅したことになります。
この場合、「相続による所有権移転登記」をして相続人への名義変更をしてから「抵当権抹消登記」をします。
相続の登記が入ることにより、ご自分で登記するハードルは上がってきます。
土地と建物の名義が別々という場合で、どちらかの所有者が死亡した後に返済が終わった場合も「相続による所有権移転登記」が必要になるでしょう。土地が親名義、建物が子名義というような場合です。
所有者が自分で完済後に死亡した場合は、相続登記をしなくても抵当権抹消登記をすることはできるのですが、「相続人であることを証明する戸籍等」を集めて申請時に一緒に提出しなくてはなりませんので注意が必要です。
③ 金融機関が合併や商号変更している場合
富士銀行、さくら銀行、UFJ銀行、東海銀行、三和銀行…銀行の合併等による再編で今はもうなくなっていたり名前が変わった銀行がたくさんあります。そのような旧銀行の時代にローンを組んで登記した抵当権だと、契約書や登記簿上の銀行名は当時の名前のままですが、委任状等の抹消書類は現在存続している銀行の商号と代表者名で発行されます。
銀行の商号が変わっているだけの場合は、その金融機関の変遷を証明する履歴事項証明書という会社の登記簿か、その会社に付された会社等法人番号を提出すれば、そのまま抵当権抹消登記ができます。親切な金融機関だと、送られてきた書類の中にそのような説明も入っているかもしれません。
借り入れた金融機関がほかの金融機関に吸収合併されて消滅している場合は「合併による抵当権移転登記」をしなければ「抵当権抹消登記」をすることはできません。
先ほどの所有者死亡の場合の金融機関バージョンです。相続と同じように、合併により抵当権の権利が現在の銀行に移ったという登記をしなくてはなりません。ほとんどの場合は、この登記を金融機関の方で終えてから皆様のもとに書類が送られます。
が、まれにこれもご自分でやってくださいという金融機関があります。この登記は数万単位で実費がかかるのですが、あとから金融機関に請求して払ってもらいます。勝手に合併したのですから当然金融機関が負担するのですが、一度建て替えなければいけないのです…。また、金融機関合併の変遷は複雑で、たくさんの書類が必要になったりといろいろと面倒です。
④ 書類を受け取ってから登記するまでの間に金融機関の代表者が変更
ローン完済、抹消書類受取りから時間が経ってしまっている場合です。
例えば完済時にA銀行のBさんという方が代表取締役だったのですが、忙しくて登記できなかった間に代表取締役がCさんに代わってしまった場合。手元にある委任状はBさんのものですが、それで登記できるのか。
２つの方法があります。
１つは、書類の再発行をA銀行にお願いします。シンプルにお願いするのみです。Cさん名義で再発行してもらいます。
もう１つは、過去にBさんが代表者であったことを証明する書類を付ける方法です。具体的には会社の閉鎖登記簿等を付けるのですが、「数か月から１～２年くらい忘れてた」ならすぐになんとかなるものの、数年から数十年レベルになりますと証明するのが大変になりますので、抹消書類を受けとった後はなるべく速やかに抵当権抹消登記申請をしましょう。
「返済が終わっているけど、抵当権抹消登記をした覚えがない」という方は、もしかしたらこのように忘れたまま書類が眠っている可能性があります（実際に多いです）ので一度ご自宅の登記の確認をしてみてはいかがでしょうか？思いがけず抵当権がついたままになっている場合は、借入先の金融機関か司法書士に早急にご相談ください。
⑤ 共有不動産の場合
共有不動産の場合、複数の所有者がいるということですが、抵当権の抹消登記は保存行為と言って、そのうちの一人からの申請でも登記できます。例えば次のような場合です。
● 土地がABの共有 建物がBCの共有だった場合
この場合、AやCの関与なく、Bが申請人として土地建物両方の抵当権抹消登記をすることができます。
さらに、AやCが死亡していても同じくBのみで申請できます。
逆に死亡等によりBが申請人になれない場合は、AとCが協力しなくてはなりません。
土地が親子共有、建物が子供夫婦共有のようなケースの方も多いと思いますので参考にしてください。
簡単といわれている抵当権抹消登記ですが、意外と注意点があります。ご自身で登記する場合は、何度も法務局に通ったり呼び出されたりしないようこのページを参考に事前準備いただければと思います。
