不動産登記<各種名義変更・抵当権抹消など>

不動産登記の費用

<抵当権・根抵当権の抹消登記><住所・氏名の変更登記>

※抹消登記と変更登記を同時に行う場合は、それぞれに報酬と登録免許税がかかります。

 報酬部分

登記申請報酬(不動産2個まで) 12,000円
登記事項証明書取得 1不動産につき 1,000円
事前登記簿調査 1不動産につき 500円
不動産加算(3個以上の場合) 3個目から1個につき2,000円
戸籍・住民票等の取得 1通につき2,000円
消費税 報酬部分の合計×消費税率

 実費部分

登録免許税 原則 不動産の数 × 1,000円
登記事項証明書(登記簿謄本) 1不動産につき 700円
事前登記簿調査 1不動産につき 397円
 その他 書類取得・登記申請・返却などの郵送費・交通費実費

※住民票・戸籍謄本等を必要に応じて当方で取得した場合、実費がかかります。

費用については相続登記の費用の実費部分を参照ください。


 

<所有権保存登記>

 報酬部分

登記申請報酬 25,000円~
登記事項証明書取得 1不動産につき 1,000円
事前登記簿調査 1不動産につき 500円
戸籍・住民票等の取得 1通につき2,000円
住宅用家屋証明書取得(減税用) 7,000円
消費税 報酬部分の合計×消費税率

 実費部分

登録免許税 建物認定価格 × 4/1000 ※1
登記事項証明書(登記簿謄本) 1不動産につき 700円
事前登記簿調査 1不動産につき 397円
住宅用家屋証明書 1,300円
 その他 書類取得・登記申請・返却などの郵送費・交通費実費

※1固定資産評価がまだされていない場合。建物のある地域や、種類・構造・床面積などから算出します。一定の条件のもと、住宅用家屋証明書を利用できる場合には減税措置があります。

※土地の取得・住宅ローンの利用などが同時にある場合は、別途、土地の所有権移転登記や、抵当権設定登記などの登録免許税、報酬が必要です。また、建物表題登記や建物滅失登記を一緒にご依頼いただいた場合は、別途、土地家屋調査士の報酬等が必要になります。

※住民票・戸籍謄本等を必要に応じて当方で取得した場合、実費がかかります。

費用については相続登記の費用の実費部分を参照ください。


 

<売買・贈与・財産分与などによる所有権移転登記>

 報酬部分

売買・贈与・財産分与による所有権移転登記は、ケースバイケースの場合が多く、例えば、

契約の時点から司法書士が関わるのか? 登記申請だけなのか?

抵当権の抹消は必要か? 住所の変更は必要か? 住宅ローンを利用するのか?

建物は一定の要件を満たすと、登録免許税の減税を受けることができます!

などなど、様々な要因が絡み、一概に報酬についてまとめるのは難しいのが現実です。

ご依頼いただくまでは、費用は一切かかりませんので、資料をご提示いただいたうえで、無料相談にて報酬についてもご相談させていただきたいと思います。

所有権移転登記申請のみの場合は、相続登記の報酬を参照いただければ、大きく変わることはないと思われます。

 

 実費部分

登録免許税(土地・売買) 固定資産評価額 × 15/1000(平成24年4月現在)
登録免許税(土地・売買以外) 固定資産評価額 × 20/1000
登録免許税(建物)  固定資産評価額 × 20/1000
登記事項証明書(登記簿謄本) 1不動産ににつき 700円
事前登記簿調査 1不動産につき 397円
その他 書類取得・登記申請・返却などの郵送費・交通費実費

※所有権移転登記は、他の登記と同時に申請することが多く、その場合、各登記につき別途、報酬と登録免許税がかかります。

※住民票・戸籍謄本等を必要に応じて当方で取得した場合、実費がかかります。

費用については相続登記の費用の実費部分を参照ください。

費用 注意.png

その他、不動産登記には様々な登記があります。

まずは、無料相談からお気軽にお問い合わせください!

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不動産登記って何をするの?

不動産登記には大きく分けて2つの目的があります不動産登記とは①.png

土地の広さや種類、建物が何階建か?材料は何か?どこにあるのか?などを表す登記です。

不動産の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造などは、登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)の表題部というところに登記されます。


不動産登記とは②.png

不動産の所有者は、登記事項証明書(登記簿謄本)の甲区欄に売買や相続などの原因とともに登記され、金融機関などの抵当権者・根抵当権者(担保権者)などは乙区欄に登記されます。


不動産の登記は、1つの不動産につき、①と②が両方表示された登記事項証明書(登記簿謄本)に物理的現況や権利関係を記載し、公示するために行います。

登記事項証明書は法務局に保管され、誰でも取得することができ、所有者や担保権者、これからその不動産を取得しようとしている人などの権利を保護するために役立っています。


建物の登記簿謄本(登記事項証明書)のイメージサンプル


①の表題部の登記は土地家屋調査士が代理人として登記できます。

そして、②の権利部(甲区、乙区)の登記を、代理人として法務局に申請できるのが司法書士です!

土地家屋調査士と司法書士はこのように切っても切れない関係ですので、常に連携し、柔軟に対応しております。どのような登記の相談も、遠慮なく当事務所までご連絡ください。

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不動産登記はしなくちゃいけないの?

「不動産登記は義務では無いと聞いたのですが、それならしなくても大丈夫ですか?」という質問を受けることがあります。


不動産登記には、義務付けられている登記と、そうではない登記があります。

①しなくちゃ.png

例えば、建物を新築・増築したり取り壊したり、土地の地目を田から宅地に変更したり。表題部に登記される、不動産(土地・建物)そのものについての変更などは、登記しなければなりません。 

この登記に基づき固定資産税などが算出されたりします。

②しなくちゃ.png

不動産を相続したり買ったりしても、自らを所有者として登記しなくてはならない公法上の義務はありません。

登記簿(登記事項証明書)の甲区、乙区欄で登記される権利については義務付けられていないのです。

しかし、所有権や、自分が他人に対して有する債権の担保として取得した抵当権などを、誰に対しても主張するには、登記をしておく必要があります(対抗力といいます)。


例えば、あなたの購入した不動産に対して、「俺もこの不動産を買ったんだ!」と主張する人が現れたとします。

売主がお金欲しさで、二重に売っていたのです。この場合所有権をどうやって判断するのでしょう?

契約書の日付の早いほうではありません。高い金額を払ったほうでもありません。登記を先にしたほうが所有者です。(あくまで原則の話ですが)

登記をしておかないと、このような紛争の火種をずっと抱えているのと一緒です。

①の物理的現況は、税金や防災等とも大きくかかわるため法律で義務付けられていますが、②の個人や民間の権利や財産は、それを登記で守ろうが、危険にさらそうが個人の自由ですということです。

権利の保護にとって重大ではないから義務付けられていないのではありません。


登記をしないことによる私法上の不利益を回避するために、登記をしておいたほうが良いでしょう。

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住宅ローンの完済<抵当権抹消登記・根抵当権抹消登記>

不動産を購入されるとき、ほとんどの方は住宅ローンをご利用になるでしょう。

金融機関は、お客様が購入された不動産の売買代金を貸出すとともに、その不動産に、抵当権や根抵当権設定の登記をします。

万が一返済が滞ると、金融機関がその不動産の価値から優先的に返済を受けられる権利です。

登記をすることによって、強力な権利となります。


住宅ローンを完済すると、当然にこの金融機関の権利は消滅します。しかし、金融機関が勝手に抹消の登記をしてくれることはありません。

この登記は、金融機関と不動産の所有者が共同で申請しなくてはなりません。

完済しているから、自分は登記した覚えはないけど銀行が消してくれただろう

という方は、登記事項証明書(登記簿)を確認してみることをお勧めします。


通常は、住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権の抹消登記に必要な書類が渡されます。

手間と時間はかかりますが、この登記はご自分でできる登記の代表格でもありますので、チャレンジなさるのも良いかもしれません。

 

ただし、住宅ローンを組んだころから住所を変更なさっている場合や相続が発生している場合、金融機関の複雑な再編など、様々な理由で単純な手続きでは済まないケースもありますので、司法書士にご依頼いただければ、お手間を取らせず手続きすることができます。

必要に応じて、金融機関からの登記必要書類のお預かりや打ち合わせもいたします。


金融機関から司法書士の紹介があるケースも多いですが、いくつかの事務所に見積もりをしてもらってお決めになるのも良いかもしれません。

当事務所にも、まずは無料相談・お問い合わせいただければと思います。


完済したのですから、早く何の担保の負担もない、まっさらな不動産にしましょう!

実体上消滅した抵当権も、抵当権抹消登記手続をしなければ登記簿に永遠に残ります。

無いはずの抵当権が付いているのは気分が悪いですし、抹消登記をしておけば、 売却する場合や、新たにローンを組む場合などにスムーズに話がすすみます。

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建物の新築・建て替え<所有権保存登記(建物表題登記)>

一戸建ての建物を新築した場合、最初の所有者として、所有権保存登記をします。

この登記は、最初の所有者としてするため、建前上売主は居らず(建築業者に費用は支払うと思いますが)、原則として、新築建物の所有者が単独で行います。

所有権保存登記は登記事項証明書(登記簿謄本)甲区の1番に登記されます。


建物の登記簿謄本(登記事項証明書)のイメージサンプル


所有権保存登記をする前提として、必ず建物表題登記が必要です。

登記事項証明書(登記簿謄本)表題部に建物の現況を記録させる登記です。

この登記は、建築業者と連携しつつ、土地家屋調査士が行うことができます。

 

建て替えの場合などで、従前に他人名義の建物があり、それを取り壊した場合などは、旧建物の建物滅失登記の必要があります。この登記も、土地家屋調査士が行うことができますが、旧所有者、取り壊し業者などの関与が必要です。

 住宅ローンを利用する場合などは、ローンの実行日(実際に資金を貸し出す日)までに、建物表題登記は完了させておく必要があります。通常、建物表題登記が終わらなければ、ローンは実行されません。


土地の取得や、建物の建築開始の時点から、ご相談いただければ、提携する土地家屋調査士、各業者や金融機関と連携し、建物が引き渡されるまでの全ての登記を、当事務所で責任をもって行います。

もちろん、表題登記完了後に、所有権保存登記や抵当権設定登記のみのご依頼もお待ちしております。 

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売買・贈与・離婚による財産分与<不動産の名義変更・所有権移転登記>

不動産を売買贈与,財産分与などにより取得した場合、自分名義に変更するために行うのが所有権移転登記です。

逆に、譲り渡した場合も、相手名義に変更するために所有権移転登記に協力します。

所有権移転登記は、譲り渡す人と譲り受ける人、双方が共同で申請する必要があります。

贈与財産分与の登記の場合、個人間で行われる場合がほとんどですので、調停証書や公正証書・契約書などを作成済みの方は、それら資料を、作成されていない場合も、財産をどのように移転するのかをお話合いの上ご相談ください。

当事者それぞれ、別々に面談やご訪問させていただくことなども、柔軟に対応しておりますので、まずはご相談ください。

※相続登記も所有権移転登記の一種ですが、手続きに異なる点が多いためこちらをご覧ください。

 

共同でなければ申請できないのに、あなたが高額な不動産を買う場合、登記を自分名義に移す前に代金を支払いますか?

逆に、不動産を売って、代金を受領する前に買主の名義に移してしまいますか?

「売買代金を払ったのに、売主と連絡が取れなくて、自分名義に変更できない

「名義は先に買主に移したのに、代金を払ってくれない

という事態があるかもしれません。

司法書士にご依頼いただくと、

司法書士は、譲り渡す人と譲り受ける人、双方から委任していただき、それぞれから必要書類を預り登記申請に必要な書類を作成し、

確実に名義変更のための所有権移転登記が申請できる状態を確認したうえで、

売買代金の受け渡しを行っていただきます。

そして、代金の授受の確認後、速やかに登記申請を行い、

完了するまでの登記に関する責任を負います。( 完了まで通常1週間から2週間)

代金の支払いのため住宅ローンなどをご利用の場合は、

金融機関も含めすべての当事者に委任をいただき、責任を負います。

このように、当事者すべての取引の安全・安心を守るのが司法書士の職務です!

以上の一連のことを、「不動産売買決済」などと呼ぶことが多いです。

所有権移転登記が完了すると、法務局から不動産の買主に登記識別情報通知(昔は不動産の権利証と言われていたもの)が発行されます。


通常は買主に司法書士の選択権がある場合が多く(登記費用を負担するため)、 仲介業者や金融機関に確認のうえ、ご依頼いただければと思います。

「不動産売買決済」では、所有権移転登記の他、住宅ローンのための抵当権設定登記など、複数の登記を同時に行う場合がほとんどです。

「不動産売買決済」にて複数の登記を同時に行う場合は、

それぞれに合わせた「決済価格」にてお見積もりをいたしますので、

お問い合わせいただき、司法書士選びの参考にしていただければと思います。


売買の場合は、仲介業者などから、司法書士見積もり用の資料をいただければ、スムーズにお見積もりできますので、よろしくお願いいたします。

お客さまの声

実際に不動産登記のご相談をいただいたお客さまの声をご紹介します。

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司法書士 明星巌

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